公募REITs试点正式启动！专家：让公众投资者配置不动产资产成为可能

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中国公开发行的房地产投资信托基金将率先推动基础设施建设。

4月30日晚，中国证监会和国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域reits相关工作的通知》(以下简称《通知》)，标志着reits在中国公开发行的正式开始。

北京大学光华管理学院教授张铮指出，《通知》的发布是中国reits市场建设的一个里程碑。reits公开发行试点对我国房地产投融资体制改革具有重大意义，其重要性可与a股市场改革试点登记制度的意义相媲美。

Reits可以完善房地产资产的定价机制。根据通知，试点初期，已取得公募基金管理资格的合格证券公司或基金管理公司将依法设立公开发行基础设施证券投资基金。经中国证监会注册后，他们将通过公开发行基金份额筹集资金。通过购买由同一实际控制人的经理建立和发行的基础设施资产支持证券，他们将完成基础设施的收购并开展基础设施reits业务。

张铮指出，基础设施和持有房地产是reits的两项基本资产。从全球reits的发展经验来看，这两类资产的reits市场运行良好，发展成熟。房地产投资信托基金最初集中在房地产控股领域，现已广泛应用于基础设施领域，如无线通信设施、港口、收费公路、电力设施、物流仓库和数据中心。

为什么这个reits试点选择从基础设施领域开始？张铮分析道:

首先，基础设施投融资改革尤为迫切。Reits可以盘活大量现有资产，帮助防范地方债务风险，降低杠杆率，为新项目提供资本，成为稳定投资和弥补不足的工具。同时，房地产投资信托基金可以通过市场化吸引社会资本参与基础设施项目，通过资本市场公开透明的定价机制促进基础设施建设的高质量发展。

其次，从中国的实践来看，我们应该选择成本最低、最有效的政策试点模式，同时也要考虑与其他相关国家政策(如房地产政策)的协调与配合。在基础设施领域进行试点可以降低试点工作的复杂性。从基础设施领域出发，是经过广泛调查、深入研究、广泛听取各方意见，按照现行法律法规框架，借鉴海外成熟市场经验的合理选择。

北京大学光华管理学院院长刘桥也写了一篇关于reits意义的文章。从金融的本质出发，他在文章中指出，经过40年的快速发展，金融尚未形成信贷市场、资本市场、房地产市场、基础设施投资、融资等市场的定价锚。没有市场导向的定价机制，金融体系就不能成功地发挥价格发现的功能，并在此基础上引导资源的有效配置。

刘桥表示，中国需要锚定房地产、基础设施和地方政府信贷的价格。建立房地产市场、基础设施投融资市场和信贷市场的价格发现功能，引导资源有效配置。

在基础设施领域公开发行reits可以改善房地产资产的定价机制。刘桥认为，reits是一种良好的融资方式，大力发展中国reits市场的时机已经成熟。

公众投资者有可能配置房地产资产。对于基础设施房地产投资信托基金，公共基金被选为试点。张铮指出，市场上称之为公募基金+abs模式。公共基金投资资产支持证券可以有效避免公共基金投资非上市公司股权或房地产时可能存在的法律纠纷，同时借助企业资产支持证券成熟的机制和模式进行合理的估值，从而降低交易成本。该模式以公共资金为载体，实现公开发行和公开上市，从而降低房地产投资门槛，使广大公众投资者配置房地产资产成为可能，为居民提供优质资产，提高其财产收益。

该通知还要求基础设施房地产投资信托基金试点集中在关键领域。优先支持京津冀、长江经济带、熊安新区、粤港澳大湾区、海南、长三角等重点地区，支持国家新区和有条件的国家经济技术开发区开展试点。

张铮解释说，2017年以来，中央政府先后确定了熊安新区、海南自由贸易试验区、粤港澳大湾区、长三角区域一体化等重大战略，明确要求大力实施一批重大基础设施项目，加快现代基础设施体系建设，探索更加灵活的金融创新政策体系。要进一步提高基础设施建设的质量和水平，必须逐步摆脱依靠各种杠杆融资支持投资的传统逻辑，发展建设理念的落实要依靠多层次、市场化的投融资体系。房地产投资信托基金作为房地产资产定价的锚，对于提高房地产投资的投资效率、优化资源配置具有重要意义。

张铮还透露，自2019年3月起，国家发展和改革委员会、中国证券监督管理委员会会同上交所、深交所、北京大学光华管理学院和中国国际工程咨询公司，先后前往熊安新区、海南自由贸易区、粤港澳大湾区和长三角地区。房地产投资信托基金被用来振兴基础设施存量资产，开展跨区域、跨部门和跨学科的研究，举办多次研讨会，听取地方政府、企业、金融机构和研究机构的意见。实地考察了几个园区和十几家中外企业。该研究为基础设施reits试点的规划提供了有力支持。同时，在整个过程中，各部门也形成了有效的合作机制。随着试点工作的顺利进行，在试点的基础上，在积累经验和完善制度规则后，reits市场的建设应逐步扩展到其他领域。

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