住房租赁资产证券化再探索 建行联手新派公寓发起专项并购基金

本篇文章1381字，读完约3分钟

图像来源:中国视觉(000681，诊断单元)

每个记者萧乐每个编辑陈星

长期租赁公寓市场正欢迎金融机构进入市场。

自去年底以来，几家大型国有银行宣布与住房企业合作，为住房租赁业务提供资金支持。最近，银行在支持长期租赁公寓的发展方面做出了新的努力。

据《国家商报》记者了解，中国建设银行(601939)与新派公寓联合推出了基于资产证券化的M&A房地产基金，将用于收购一、二线核心城市的现有资产或开发商定制长期租赁公寓的物业，资产将由新派公寓设计和运营。目前，该基金正在中国科学技术基金会进行注册和备案工作。

信达证券房地产行业分析师崔娟在研究报告中指出，从中国现有的长期租赁公寓模式来看，已经出现了银企合作、银企合作、互联网公司与政府合作以及房地产中介服务机构合作的做法。

专业化的运营机构是成功的关键。2017年底召开的中央经济工作会议提出，要发展住房租赁市场，特别是长期租赁市场，保护租赁利益相关者的合法权益，支持专业化、制度化的住房租赁企业发展。

这表明了专业化经营机构在未来租赁市场的重要性，建行与新公寓的合作也是培育专业化经营机构的积极尝试。

记者注意到，上述M&A基金的初始规模为20亿元，将根据收购需要在后期扩大规模。收购目标将集中在一线和二线核心城市的现有资产，或开发商定制的长期租赁公寓的房产。这些资产将由新指定的公寓设计和运营，这将通过后续的资产证券化操作为基金投资者带来长期回报。建设银行作为基金的发起者和50%优先基金的提供者，参与重大项目决策，提供全面的金融创新支持。

据了解，新派公寓成立于2013年，是中国第一个通过私募股权基金收购资产并进行专业化管理的长期租赁公寓品牌。过去，当abs或reits发行时，银行都在最后一段进行干预，以获得固定的回报率，并追求安全的投资。这一次，建行的资本前端进入了资产证券化的前端支持，具有示范意义。新公寓首席执行官王表示。

预融资也意味着银行风险控制思维的改变。首先要注意机构的专业资质，其次是项目本身的风险。银行必须看到商业模式。不是每个人都能在租赁市场做到这一点，运营能力比市场风险更受重视。建行深圳分行副行长李忠东表示。

李忠东进一步表示，虽然银行有资金，但它们不能直接去市场买房并委托它们经营。有操作经验的专业机构必须去市场购买。过去，这样的机构很少，无论是开发商还是二房东。这是一个重资产的模型。它需要专业的能力，通过后期的运作，将沉重的资产变成一个具有长期回报的模型。

据报道，这只M&A基金将由一个由萨夫兰投资基金、新公寓和股票投资者组成的专家团队管理。投资者还包括凯银投资、渤海证券和渤海汇金，它们都参与了新公寓房地产投资信托的反向投资。王表示，有了这个专项基金，未来reits模式将在上海、杭州、武汉、重庆、厦门等10个城市推广。

银行继续增持房屋租赁市场。事实上，自去年11月份以来，几家大型国有银行已经集中进入住房租赁领域，做出了多项安排，并与住房企业合作，为住房租赁业务提供资金支持。

如中国工商银行(601398)北京分行与北京经济适用房建设中心、北京城建(600266)集团等签署了房屋租赁战略合作协议。未来五年，将为北京市住房租赁市场参与者提供不低于6000亿元的融资支持，推进租购并举的住房制度建设。此外，工行还在北京、上海、广州、深圳和杭州开设了个人住房租赁贷款业务。

今年2月，中国银行(601988)与万科、中国海外房地产、华润置地等8家房地产企业签署战略合作协议，计划在住房租赁领域提供融资，规模超过2000亿元。此前，中国银行厦门分行与厦门市国土资源和房屋局签署协议，双方将在土地供应、租赁房试点建设、租赁管理平台建设、房屋租赁市场相关的房屋租赁金融创新等领域进行合作，为房屋租赁市场的所有参与者提供全方位的金融产品和服务。

崔娟表示，从目前中国长期租赁公寓的模式来看，已经出现了银企合作、银企合作、互联网公司与政府合作、房地产中介服务机构合作的做法。未来，长期租赁公寓的运营模式将逐步从c2c向b2c过渡，大型机构在主要供应商中的比重将逐步增加，长期租赁公寓市场将成为多方合作的常态。