有房产抵押可闭着眼睛放贷？银行实地查看且持续追踪 严防资金变相流入楼市

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最近，网上流传着深圳小微企业的经营性贷款资金流入房地产市场的消息。这是真的吗？为了找出原因，记者走访了深圳几家银行，深入了解了银行的准入门槛、实际流程、贷后跟踪等操作流程。

记者在采访中发现，在银行发放抵押贷款之前，信贷员会上门核实抵押物的评估价值、抵押状况和财产持有时间。尤其需要注意的是，银行要求贷款抵押的房产至少要持有半年，以防止信贷资金被挪用和变相流入房地产市场。

此外，放贷并不意味着终结。银行将继续跟踪贷款资金的去向，一旦资金流向可疑，他们将提前收回贷款。根据调查结果，深圳的银行没有发现小额次级贷款的信贷资金以抵押贷款的形式流入房地产市场。

如果你有房地产做抵押，你能闭着眼睛借钱吗？当然不是，银行总是给记者这样的回答，并给出许多例子来证明这一点。

2019年12月11日，张默贵以163万元的价格取得了一项产权。2020年3月17日，他向招商银行深圳分行(600036)申请了150万元人民币的小微企业贷款，贷款金额为评估价格的70%。申请贷款时，获得产权的时间已经过了三个月。批准时，批准人判断资金的使用涉及到置换拍卖的购买价格，因此拒绝贷款。

今年，中国银行深圳分行账户经理(601988)考察一家企业的经营状况时，发现借款人的经营地址位于盐田区某区，其实际目的是住在家里，没有员工在场。客户拟申请人民币600万元贷款购买电脑设备。与他沟通后，客户经理了解到公司没有实际运作，通过网上比较，发现电脑单价明显低于客户购买单价。因此，初步判断为空壳牌公司，其用途不真实，因此客户的贷款申请被驳回。

有一次，当客户申请贷款时，抵押物状况不佳，我行认为有房地产投机嫌疑，当客户不能提供全面的业务信息时，我行拒绝了贷款申请。上海银行深圳分行(601229)表示，在按揭贷款贷前调查中，要求对营业场所和抵押物进行现场检查，坚决杜绝闭着眼睛发放按揭贷款的心态。

有相当多的情况类似于上述情况。一些借款人捏造事实从银行获得资金进入房地产市场或股票市场，并试图诈骗银行获得贷款，但银行在这方面有更严格的控制。事实上，借款人的诡计骗不了银行的眼睛。

国家商报记者了解到，2020年，招商银行深圳分行发现3笔非法贷款流入房地产市场，全部提前收回了非法贷款。今年以来，招商银行深圳分行共发放了5893笔按揭贷款，其中90%以上已持有一年以上。今年以来，上海银行深圳分行共发放了34笔抵押贷款，总金额达2.2亿元。所有抵押财产的持有时间从8个月到5年不等。

信贷官员如何访问商业场所和抵押贷款银行，以决定是否借钱给借款人？如何辨别真伪？答案是实地考察。

对于通过房地产抵押申请贷款的企业主，信贷人员上门核实抵押的评估价值、抵押状况和房地产持有时间。我们坚持半年以内的房产不申请按揭贷款，防止信贷资金被挪用和变相流入住房市场。深圳福田银座村镇银行(以下简称银座村镇银行)行长李文荣表示，在疫情期间，该行共发放了16笔抵押贷款，总额为3224万元，所有抵押财产均已持有3年以上。没有这样的情况，顾客买了一套房子，然后用新买的房产作为抵押向银行申请经营贷款。

自3月以来，为了支持企业恢复工作和恢复生产，银座村银行已开始客户访问。信贷人员已进入社区和厂区，累计电话联系和实地走访客户8000余家，重点了解受疫情影响客户的经营困难和复工情况，掌握企业真实的生产经营活动和资金需求。

对于与企业恢复生产经营相关的贷款需求，通过分析企业资产负债的变化，并对购销合同、订单等信息进行交叉核对，确认申请的授信额度是否合理，核实贷款用途的真实性。银座村镇银行行长李文荣特别强调，对短期内成立或转让的借款人要进一步严格审查，对长期未注册的企业发放贷款不存在轻率的情况。

招商银行深圳分行告诉记者，在发放小额贷款前，我行必须通过贷前账户管理人员对借款企业的营业场所进行实地检查，核实小微企业的真实性，审查借款人/借款企业的经营流程与贷款规模的匹配程度，不会向没有实际操作、经营流程不切实际的空空壳企业发放贷款；严格审查借款人的抵押物持有时间，加强对房地产交易完成后短时间内申请抵押业务贷款业务的调查，并在太短时间内拒绝抵押，防止变相抵押。

中国银行深圳分行表示，关于房地产抵押业务贷款，经调查，我行的准入门槛一直是借款人企业经营一年以上且抵押财产持有不少于六个月的贷款准入政策。房地产交易完成后，申请短期抵押业务贷款；严格执行50万元以上个人业务贷款委托支付要求，严格监控贷款资金流向，巩固贷款管理要求。今年，没有发现非法流入住房市场的情况；中国银行深圳分行尚未向相应机构上报贴现客户名单，也不存在贴现资金进入房地产市场的情况。

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银行如何跟踪贷款后的资金去向，以确保资金不会流入房地产市场和股票市场？对此，李文荣表示，银座农村银行利用贷款资金，通过对相关支付凭证的交叉审核、委托支付和贷后检查，确保每笔资金都真正用于恢复工作和恢复生产。同时，严格查处信贷资金，禁止信贷资金回流借款人账户或非法流入住房市场，并加强对借款人贷款后新增房地产的监管。

针对近期经营贷款情况，上海银行深圳分行迅速开展全面风险排查，没有小微企业经营贷款非法流入房地产行业。具体来说，当进入商业贷款客户时，他们需要注册一年以上，并且他们必须向公众和私人提供真实的流量；在审批中注意需求的合理性审查；抵押财产的转让时间原则上要求在申请贷款前六个月。

招商银行深圳分行在贷款后加强对贷款资金使用的监控时，也把重点放在了对敏感领域的调查上。具体而言，它监控全规模抵押贷款业务的贷款资金流动，发现贷款发放后，资金被转移或转入开发商账户，重点关注敏感领域的可疑数据，如交易票据、首付或购买价格，并采取暂停非法贷款额度、不申报利息补贴、提前收回贷款等措施。

年初发现贷款户的贷款资金流向其关联企业，提前收回贷款。上海银行深圳分行通过贷后系统持续监控贷款资金的流动。在贷后管理中，我行明确表示，第一次贷后检查数据采集应重点关注借款人及配偶的信用信息中是否有新增或减少的抵押。

李文荣告诉记者，要服务顾客，就要知道底线。小额信贷不是一见钟情的贷款。坚持服务小微企业的初衷真的不容易。社区银行的业务模式始终坚持深入培育当地社区，不仅关注房地产抵押贷款，而且不受房地产市场和股票市场的诱惑。凭借信贷人员的亲力亲为和辛勤工作，有可能与小微企业结成好朋友，在疫情期间相互依赖、相互帮助、共同发展。

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