地产注入豫园商城新套路 复星业绩急需提振的背后？

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为了顺利实现房地产业务的注入，复星和豫园将毫不犹豫地进行重大调整，停止正在筹备的非公开发行业务

《投资者》记者金建欢

资本运营大师傅兴再次准备将他的房地产业务注入上市公司。

近日，豫园商城(600655)宣布计划向浙江复星、复地投资管理等17家客户发行股票，并购买上海洪兴、向敏地产等28家公司的全部或部分股份。

为了确保复星地产业务注入上市公司，豫园商城今年6月初宣布，将暂停正在进行的非公开发行业务。此前，豫园商城打算通过非公开发行募集资金，开发整个黄金珠宝产业链的互联网平台项目。

复星集团的房地产业务一直在寻求上市，其与豫园商城的重组也被视为其重返资本市场。关于复星的房地产业务向豫园商城借款的声音很多，但复星品牌负责人施哲向《投资者》记者否认这是一种借壳行为，称这只是向上市公司注入资产。其他一切以公告为准。

房地产上市迫在眉睫

为了顺利实现房地产业务的注入，复星和豫园将毫不犹豫地进行重大调整，并停止其准备开展的非公开发行业务。

2017年5月25日，豫园商城审议通过了《关于终止公司2015年非公开发行股票的议案》，决定终止公司2015年非公开发行股票，并向中国证监会申请撤回非公开发行文件。

2015年7月29日，豫园商城向中国证监会申请《上海豫园旅游商城有限公司2015年非公开发行a股申请文件》。非公开发行募集资金不超过38.14亿元，扣除发行费用后，将用于整个黄金珠宝产业链的互联网平台项目。

此举是为了让复兴将其房地产业务注入豫园。据记者了解，中国证监会不允许上市公司同时审查两个项目(包括已经批准但尚未获得批准的项目)。现在宣布暂停之前的项目，可能是希望为目前的房地产项目注入让路。

自2016年12月宣布重大资产重组以来，直到今年3月，豫园商城才宣布了重组涉及的目标。豫园商城宣布本次发行所购资产的发行价为9.98元/股，发行股数为25.82亿股，其中24.21亿股发行给浙江复星、复地投资管理等17家对象，收购复星房地产业务。

目前，复星投资作为控股股东持有豫园商城17.24%的股份；复星高科技直接持有豫园商城9.21%的股份，是复星投资的控股股东。复星投资和复星高科技共同持有豫园商城26.45%的股份；郭广昌通过复星投资和复星高科技间接持有豫园商城的股份，是公司的实际控制人。

交易完成后，复星高科技、复星投资有限公司等收购方将增持豫园商城股份至69.69%。

但是，豫园商城秘书长办公室的工作人员表示，这只是一个前期计划，还有很多变数和程序要走。此外，业内人士还认为，注资后复星将持有豫园商城近70%的股份，处于绝对控股地位，监管机构能否通过也是一个问题。

业绩急需提高

豫园商城和复星地产的业绩都不尽如人意。似乎向上市公司注入房地产业务以获取资本，同时增加上市公司的资产和提高股票价格是一个不错的选择。

豫园商城的业绩连续三年下滑。2014年，豫园商城实现营业收入191.53亿元，同比下降14.96%；2016年没有好转，营业收入156.43亿元，同比下降10.87%；实现净利润4.79亿元，同比下降43.6%。

在2016年年报中，豫园商城解释称，由于整个黄金珠宝行业的销售下滑，公司黄金珠宝行业利润同比下降。

复星的房地产业务一直在寻求重返资本市场。2004年，复地集团在香港上市h股。早在2007年，郭广昌控股的复地银河就试图让房地产业务回归a股，并计划募集40亿元人民币的a股。2011年，母公司复星国际(Fosun International)以22亿元人民币将复地集团私有化，然后该公司退市，成为首家在香港交易所退市的国内房地产股票。

复星的房地产业务进展缓慢，甚至萎缩。据记者了解，目前，a股对房地产公司的上市有严格的控制，不可能通过ipo上市。注入资产相对可行。

根据公开信息，2016年复地集团在公开市场上没有新项目，2015年只保留了4个新项目。2012年至2015年，复地集团土地面积分别增加273.7万平方米、235.7万平方米、162.52万平方米和64.61万平方米，呈逐年下降趋势。

复星资本运营

“富银河”是上海复星高科技(集团)有限公司及其众多子公司的简称，是国内知名的资本掠夺者。成立于1992年，是中国最大的民营企业集团之一，目前拥有医药、房地产、钢铁和零售等四大主导产业，以及采矿和金融等战略投资。

金融评论员严跃进表示:“收购复星地产项目也反映了复星对持续整合房地产资源的考虑。随后，豫园商城将更加专注于房地产管理。这对复星的房地产业务上市有积极影响。复星集团本身专注于投资行业。与普通的房地产公司不同，复星主要采用投资方式，在适当的节点将资产证券化，并通过资本市场运营获取利润。”

豫园商城的主营业务是黄金首饰的生产和销售，占其营业收入的86.7%，营业利润的52%。向房地产业注入200多亿元并不排除目前的主营业务黄金珠宝业务将被剥离，而房地产将成为主营业务，形成事实上的后门。毕竟，黄金首饰业务的利润逐年下降。

据记者了解，现在对借壳上市的监管越来越严格，企业只能采取先注入资产后剥离主营业务的曲线借壳模式。然而，复星品牌副总经理施哲否认了借壳的想法。

复星集团的资本运营能力在中国是众所周知的，其经营房地产业务的方式与其早期经营钢铁业务的模式相似。2010年，控股股东复星集团(由南钢联合公司间接控制)将其自有钢铁资产注入南钢(600282，咨询股)(600282.sh)。从2015年2月至5月，复星集团累计融资56亿至71亿元人民币。资本市场获得的利润远远超过南钢支付的股息。