房地产信托“踩刹车” 7月募集规模环比减少近20%

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在被监管机构多次点名后，房地产信托大幅降温，7月份房地产信托融资规模大幅下降。最近，受益信托披露的数据显示，7月份房地产信托募集规模为584.25亿元，较上月下降19.63%，但规模仍居当月首位。

受益金融信托研究所研究员于之认为，自2019年以来，除了受春节假期影响的2月份，上半年其他月份的房地产信托规模超过600亿元，7月份的下降可能被视为房地产信托规模收缩的起点。7月份，房地产信托基金募集规模大幅下降，这也可能结束2018年以来房地产信托市场的火热。

根据7月份信托发行和设立规模统计，截至8月6日，7月份共有63家信托公司参与发行集合信托产品，共发行集合信托产品1632件，与上月同期相比。链条下降了20.31%；7月集体信托产品发行规模1845.77亿元，同比下降20.22%。

于之认为，监管力度继续加大，集合信托产品的发行市场突然变冷。7月初，银监会对一些房地产信托业务增长过快、增幅过大的信托公司进行了采访和警告，房地产信托的胜利进程戛然而止。

从建立市场来看，截至8月6日，7月份共有59家信托公司建立了1473种集合信托产品，同比下降7.06%；7月份，集体信托产品的设立规模为1370.71亿元，同比下降18.90%。据于之分析，7月份，由于政策+窗口引导的影响，房地产信托基金募集遭遇突然刹车，影响了集合信托市场，成立规模较上月大幅缩减。

从产品收入和期限分布来看，截至8月6日，7月份建立的集合信托产品平均预期收益率为8.11%，较上月上升0.04个百分点。集体产品月平均预期收益率自今年3月达到阶段峰值(8.31%)以来，连续三个月保持稳定下降趋势，7月份再次小幅回升。7月份产品平均期限为1.95年，较上月同期缩短0.09年，产品流动性增强。最近，集体信托产品的平均期限呈现出明显的上升趋势，最近三个月的平均期限已经上升到两年左右。

于之认为，目前集体产品的平均收益率在8%左右波动，并且有一定的下降趋势。从长期来看，企业杠杆率有望逐步下降，资金来源有望拓宽，融资成本下降的可能性更大；从资产方面看，房地产信托收紧，收益率下降，而基础行业信托比重上升，收益率保持在较高水平，信托收益率呈现短期上升趋势。

房地产信托募集规模下降据受益信托统计，7月份仅基础产业等领域投资的集合信托产品设立规模有所增加，而金融、房地产和工商企业投资的集合信托设立规模均有不同程度的下降。具体而言，金融、房地产和工商企业均出现两位数以上的跌幅，环比分别下降41.89%、19.63%和14.97%，基础产业信托的设立规模环比增长7.31%。

就规模比例而言，7月份房地产行业信托投资规模排名第一，占43%，与上月持平；其次是基础产业类，规模占27%，比上个月增长7个百分点；金融机构规模占20%，比上个月下降8个百分点；工商企业占6%，比上个月增长1个百分点。其他领域的信托规模占6%，较上月同期增长2个百分点。

然而，7月份房地产信托募集规模为584.25亿元，较上月下降19.63%。自2019年以来，除了受春节假期影响的2月份外，上半年其他月份房地产信托募集规模超过600亿元。

据于之分析，对房地产信托的监管要求继续变得更加严格，房地产信托业务收缩已成定局。对于一些严重依赖房地产信托业务的信托公司来说，下半年的业绩压力将相对较大。总部企业已成为热点，信托公司将对高质量的交易对手展开激烈竞争，房地产信托的收益率预计将下降。

就基本行业信托而言，经过3月份的下跌后，它们又回到了上升趋势，产品收益率仍然相对较高。7月份，基础产业信托募集资金规模为363.85亿元，比上个月增长7.31%，同比增长2.25倍。于之认为，在房地产信托监管收紧后，基础产业信托的地位有所提高。由于监管力度加大，房地产信托业务规模缩小，给基础行业信托带来更多机遇。

此外，股票和债券市场的表现对金融信托有很大的影响。7月份，金融集合产品的设立规模为270.29亿元，比上个月下降40%以上。然而，值得关注的是投资于消费金融领域的集合信托产品，7月份募集资金超过60亿元，占金融信托的22.68%。

于之说，近两年来，随着消费市场的蓬勃发展和国家政策的鼓励和推动，中国消费金融市场正在加速发展。由于信托公司进入黄金消费领域的结算时间较短，黄金消费业务模式与信托公司的传统业务有很大不同。目前，在风险控制管理、技术体系和客户准入渠道方面也存在不足。

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