旧城改造有望成为房地产信托下半年发力点 业内：不排除后续纳入规模管控

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如果说7月份数据的掉头向下已经显示了房地产信托的下行周期，那么8月份上半年的数据只能描述当前房地产信托业务的大幅下滑。据用益物权信托统计，截至8月16日，8月上半月房地产信托规模仅为40.66亿(按产品成立日期计算)，数字为47。上月，同期编制规模为436.54亿，225人。自23号文件以来，一系列监管措施似乎已经将房地产信托业务降至冰点。然而，澄清监管细节可能更有利于观察房地产信托的现状。

华东某信托公司的一位人士向《国家商报》表示，与以往对房地产信托的严格控制相比，此次控制更加严格，基本控制了所有的房地产信托模式，这表明监管部门对房地产信托业务的监管决心很大。未来，旧城改造业务有望成为信托公司下半年的业务发展重点之一。本次监管没有对房地产采取一刀切的方式，旧城改造、旧城改造等项目不受《中国银行业监督管理委员会信托部关于下半年进一步加强信托监管的通知》(信函[2019]64号)的约束。然而，南方一家信托公司的一名人士向《国家商报》表示，监管机构正在调查工棚改造、旧房改造和城市更新等项目的数据，并不排除随后纳入房地产规模控制的可能性。

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在与信托公司沟通的过程中，《商业日报》记者了解到，在最近一系列的房地产信托监管中，除了第三季度没有增加规模控制外，还全面禁止了在房地产信托业务中占有一定比例的收益权模式。据东部一家信托公司的人士称，收入权模式主要是因为很多人之前没有遵守监管要求和监管目的，这相当于实现了432的突破。该人士进一步表示，该模式在房地产信托业务中占有较大规模。

一位来自西方信托公司的人士在接受采访时表示，在此次监管之前，收入权模型本身是由一些特定的信托公司完成的。几年前每个人都这样做，但后来，在收入权模式的监管收紧后，许多人无法做到这一点，但仍有几个地方银监局可能监管宽松，仍能做到。例如，股票+债务，一家信托公司在23号通知之前就在这么做了，而这种模式在2015年是不允许的

据该人士透露，目前房地产信托只能做两种模式，一种是432，另一种是股权模式。然而，根据这一消息来源，当信托公司在做股权模式时，它主要是部分债务，因为当它同意退出时，它可能同意不超过很大的回报率，表面上可能不会超过，但它实际上是这个回报率，所以它实际上是债务。此外，信托公司本身很少采用股权模式，这可能不到整个房地产信托规模的十分之一。

至于信托公司未来的业务将如何发展，上述人士向《国家商报》表示，目前房地产业务有限，其他信托公司可能会加强在其他领域的发展。然而，该行业的总体环境正在萎缩。在目前的监管环境下，不可能不缩水，而且收入本身也会下降。也许今年的表现不会明显，因为今年的利润将会有一些延续去年的业务，甚至明年的利润可能不会特别难看。然而，如果一直保持目前的监管状态，下一年的报告将非常糟糕。

但是对于不同的公司，对收入的影响可能不同。华东某信托公司人士表示，房地产是基金信托的主要投资方向之一，因此64号文件的发布将对信托行业未来的表现产生影响。对于一些严重依赖房地产信托业务的信托公司来说，下半年的业绩压力将相对较大；然而，对于业务结构相对平衡的信托公司来说，更容易吸收负面影响。

信托公司:旧城改造业务有望成为下半年业务的起点。在当前的监管背景下，还有什么其他方式可以替代房地产信托，在短期和长期内支持信托公司的收入？就此，华东某信托公司的一位人士向《商业日报》表示，旧城改造业务有望成为信托公司下半年的业务发展重点之一。在过去的两个月里，中央政府已经三次提到要推进旧住宅区的改造。该规定没有对房地产采取一刀切的做法，旧城改造和城市更新等项目不受64号通知的约束，这也是信托公司利用市场化手段吸引社会资本、支持实体经济发展的有效途径。对于信托来说，这也有助于提高信托公司的主动管理能力。此外，信托公司在消费金融和股权投资领域的布局也在逐步增加。

该人士进一步表示，短期内，任何其他类型的项目仍难以取代房地产信托对信托公司收入的贡献，但从长期来看，这种情况不一定是坏事，也可以改善信托公司过度依赖房地产的现状，使信托公司能够更好地支持工商企业的发展，实现虚拟向现实的过渡，支持实体经济的发展。

然而，南方一家信托公司的一名人士表示，最近，监管机构正在检查棚改、旧房改造和城市更新等项目的数据，并不排除随后纳入房地产规模控制的可能性。

此前，有媒体报道称，在房地产信托被控制后，一些信托公司将注意力转向了政治和信托业务。对此，北方的一位受托人表示，目前有这种趋势，但公司并没有要求。另外，在目前的环境下，郑新可以投资的项目不多。当谈到未来的转折时，几个信托公司的人说很难评估。