险资投资商业不动产回归理性 办公物业仍受青睐

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在过去的几年里，保险基金竞相购买房地产和投资房地产股票已经重新理性回报。

最近，安联集团宣布与吉辉资本共同成功收购了上海灵空soho四座办公楼中的两座，安联集团持有约23%的投资。

易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉《商业日报》记者:对于保险基金来说，房地产是资产组合配置的重要内容。拥有一栋办公楼是更好的选择。目前，虹桥商务区发展机遇巨大，写字楼市场租赁效果良好。特别是，类似的产品有一个良好的租赁情况和许多未来升值的机会。因此，类似的收购反映了海外保险基金对国内写字楼物业投资的乐观态度

根据2017年上市保险公司年报，投资性房地产仍是资产配置的首选。2017年，中国平安(601318，诊断)投资房地产471.54亿元，同比增长11.22%；新华保险(601336，诊断股)投资房地产47.41亿元，同比增长39.6%；中国人寿(601628，诊断股)为30.64亿元，同比增长157.26%；中国太平洋保险(601601)投资房地产87.27亿元，同比增长0.8%。

最近，安联集团宣布，它已经成功地与吉辉资本联合收购了上海灵空soho的四座办公楼中的两座。安联集团持有这项投资约23%的权益。安联地产亚太区首席执行官拉沙博德赛表示，上海是目前世界上最具吸引力的国际大都市，我们对上海商业地产的发展潜力充满信心。这项投资进一步实施了我们新的全球布局战略。

保险基金购买办公物业并不少见。例如，去年8月，安联集团和新加坡吉宝集团联合斥资5.25亿美元收购虹口个体户。2016年7月，国华人寿以32.2亿元人民币正式从soho中国购买了上海soho世纪广场。

在业内人士看来，周期长、收益稳定的房地产投资与保险资金的长期资本属性自然匹配，被保险机构视为最重要的投资渠道之一。尤其是核心城市核心区的写字楼，将为保险机构青睐的责任保险带来更好的租金回报。

《国家商报》记者询问了上市保险公司的年报。2017年，中国平安投资房地产471.54亿元，同比增长11.22%；新华保险投资房地产47.41亿元，同比增长39.6%；中国人寿保险30.64亿元，同比增长157.26%；中国太平洋保险投资房地产87.27亿元，同比增长0.8%。投资性房地产是指为出租或资本增值或两者兼有而持有的房地产，包括租赁土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和租赁建筑物。

值得一提的是，平安和中国太平洋保险也披露了投资性房地产的租金收入。中国平安27.57亿元，同比增长51.32%；中国太平洋保险6.86亿元，同比增长19.1%。

保险企业房地产投资的多元化除了办公物业外，保险基金还通过购买自用房地产、认购房地产债务项目、投资设立房地产子公司、用标语牌将房地产公司挂牌上市以及投资海外房地产等方式参与房地产投资。

首先，自用房地产也受到保险公司的青睐。面对相对较高的租赁成本，投资自用房地产已成为保险公司节约成本的有效途径。根据中国保险协会披露的保险公司大型房地产投资信息，中国太平拟投资北京金融街广安中心项目B座办公楼(000402)，以房地产权方式购买自用房地产。

据中国保险资产管理协会披露的最新数据，2017年前11个月，23家保险资产管理公司共登记了185项债务投资计划和股权投资计划，总登记规模为4326.63亿元。其中，注册规模为1742.68亿元的房地产债权投资计划104个，占全部债权和股权投资计划的40.28%。与去年同期相比，房地产债务投资计划增加50项，同比增长78%，注册规模同比增长101.77%，同比增长863.68亿元，增幅超过一倍。房地产债务投资占总注册规模的比重也有所上升，从33.68%上升到40.28%，增幅为6.6个百分点。

据统计，2017年共有近50个房地产债务投资项目被保险公司认购(多次认购已被合并)，包括中国太平保险和中国太平洋保险在内的多家保险公司披露了房地产债务投资计划认购的相关信息。

投资房地产子公司也是保险公司投资房地产的有效方式。《全国商报》记者注意到，今年许多保险公司披露的非保险子公司信息包括房地产公司。如天安财产保险下的上海天安财产保险有限公司和上海新泰天安房地产有限公司；新华保险旗下新华嘉园上谷(北京)房地产有限公司。

此外，房地产上市公司也是保险公司投资房地产的方式之一。2016年之前，许多保险公司频繁上市，房屋公司增加土地储备。然而，2017年后，随着对保险公司非理性标语牌监管措施的加强，保险公司非理性标语牌现象明显减少。