房地产信托融资再收紧 光大信托对相关项目进行“余额管控”

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今年以来，房地产信托融资的趋势一直趋紧。

7月11日，据市场消息，光大信托发出紧急通知，称所有房地产项目将被提高到今天12点(包括直销和寄售)，今天12点以后收到的所有款项都需要退款。

《国家商报》记者向业内人士证实，相关通知确实存在。然而，并非所有的房地产信托都被暂停，但余额是可控的。然而，平衡控制的具体含义还没有解释太多。

今年5月，中国银行业监督管理委员会发布了《关于巩固治理混乱、推进合规建设成果的通知》(银豹银发[2019]23号，俗称23号文件)。从那以后，房地产信托的各种做法，伪装成融资输血的房地产项目，不符合432的条件，已被监督停止。如今，房地产信托融资再次面临巨大压力。

抑制信托向房地产过度输血最近，监管当局不断加强对房地产信托业务的监管。

数据显示，截至今年5月底，房地产信托资产余额为3.15万亿元，占全部信托资产余额的14.00%；比年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。一些信托公司的房地产信托业务发展迅速，引起了监管部门的关注。

根据《中国证券报》最近发布的一份报告，中国银行业监督管理委员会(BaNK InsuranCe CoMMission)对一些信托公司发起了一项采访警告，这些公司的房地产信托业务增长过快，而且最近增长过快。

对于这些信托公司，银监会提出了五项要求:

一是要求这些信托公司增强大局意识，严格执行住房和房源的总体要求，严格执行房地产市场监管政策和现行的房地产信托监管要求；

二是提高风险管控水平，确保业务规模和复杂程度与自身资本实力、资产管理水平和风险防控能力相匹配；

三是提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳步发展；

四是控制业务增长速度，将房地产信托业务的增量和增长率控制在合理水平；

五是提高受托管理能力，积极优化房地产信托服务模式，为房地产企业提供专业化、特色化的金融服务。

早在今年5月，中国保险监督管理委员会就发布了《关于巩固治理混乱、推进合规建设成果的通知》(以下简称23号文件)，公布了信托领域整改工作的重点，并在宏观调控政策执行中多次提到房地产。建议重点检查信托领域是否存在以下违规行为，包括:直接为四证不全、开发商或其控股股东资质不达标、资金到位不足的房地产开发项目提供融资，或通过股权投资%2b股东借贷、股权投资+债权认股不良、应收账款、特定资产收益权等方式变相融资；为房地产企业直接或变相支付土地出让金提供融资，为房地产企业直接或变相发放流动资金贷款。

今年6月，在第11届陆家嘴(600663)论坛上，郭树清还表示，要正视一些地方房地产的金融化。他提到，房地产行业的过度融资不仅挤压了其他行业的信贷资源，还容易鼓励房地产投资投机，使其泡沫问题更加严重。

房地产信托业务一直是大多数信托公司资本投资的重要组成部分。据信托业协会数据显示，截至2019年第一季度末，信托资金投资房地产的余额为2.81万亿元，占比14.75%，比2018年第四季度末上升0.56个百分点。

根据2018年的数据，尽管整个行业的信托资产规模大幅下降，但房地产信托的规模仍在持续增长。截至2018年第四季度末，信托业资本信托为18.95万亿元，较2017年第四季度末的21.91万亿元下降13.51%。从五大领域的基金托管余额比例来看，2018年第四季度末的排序为工商企业(29.90%)、金融机构(15.99%)、基础产业(14.59%)、房地产业(14.18%)和证券市场(11.59%)；根据新增信托比例，2018年第四季度五大领域为工商企业(37.45%)、房地产业(20.03%)、金融机构(8.67%)、基础产业(6.54%)和证券市场(3.43%)。

一些信托业人士向《全国商报》表示，从监管部门的角度来看，信托公司仍需严格实施住房投机，并加强对信托公司业务的监管。此前23号文件对房地产信托业务也有具体的整改要求，这些要求是连续的。短期而言，信托公司的相关业务将受到影响，但长期而言，信托公司向积极管理业务、产业投资等领域转型将是有益的。

据该人士称，从此前要求判断，第三季度末的房地产信托业务规模不应超过第二季度末，如果没有增加新的额度，且此前的房地产信托产品尚未到期，按照要求，基本上没有办法增加新的房地产信托业务，只有在股票到期后，再做新的业务。

中泰证券还表示，根据受益信托的统计，2019年1月至6月，新房地产信托的筹资规模约为3791亿元，占集合信托成立规模的39%；此外，自2018年2月以来，房地产信托的成立规模已连续17个月稳居集体信托第一位，保持高位。继5月中旬公布23号文件后，近期监管再次收紧，无投机、无抑泡的住房态度坚定不移，房地产市场降温是大势所趋。

华创证券研究所分析师周冠南表示，最近的监管加强了对房地产信托的监管。虽然信托在房地产投资基金中的比重不高，但信托融资在房地产领域的重要性是显著的，关键在于房地产的高杠杆融资模式和信托在前端融资中的关键作用。房地产信托的监管可能会影响信托产品的新发行。与此同时，信托到期的高峰期即将到来，信托净融资可能会进一步下降。

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